На рынке ипотечного кредитования растет долговой пузырь
Если планы Министерства строительства и АИЖК по доступности ипотеки будут реализованы, то массового банкротства физических лиц и долгового кризиса не избежать.
«Возможный рост ипотечного кредитования в России более чем вдвое, до 10 трлн руб. в 2020 году, заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), вызвал серьезные опасения у ЦБ. Регулятор считает, что выполнение такого плана может привести к возникновению пузыря, сходного с тем, что в США стал триггером кризиса 2008 года», - пишет «Коммерсант».
Опасения ЦБ не новы и обоснованы. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина говорила о том, что регулятор придерживается пока осторожной позиции по снижению процентных ставок в экономике. Заместитель председателя Банка России Василий Поздышев в ноябре сказал:
«Кредиты физическим лицам за 10 месяцев выросли на 9,8%... Динамика уже заставляет нас начинать думать о том, не стоит ли начать дополнительно ограничивать с точки зрения коэффициентов риска»
Источники “Ъ” рассказали, что ЦБ подготовил письмо на имя главы АИЖК Александра Плутника. В письме высказываются опасения относительно возникновения пузыря на рынке ипотеки. В ЦБ готовы ввести новые ограничения по ипотеке, чтобы нивелировать риски возникновения пузыря. Регулятор намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести запрещающие коэффициенты для выдачи ипотеки без первоначального взноса. Банк России на запрос “Ъ” прокомментировать письмо не ответил.
Стратегия АИЖК предполагает рост задолженности по ипотеке до 10 трлн рублей в 2020 году по сравнению с 4,8 трлн рублей за 3 квартала 2017 года. Ежегодный объем выдаваемых ипотечных кредитов должен увеличиться с 1,9 трлн руб. в 2017 году до 3–3,5 трлн в 2020-м.
Прежде чем обосновать правильность позиции Банка России следует напомнить современный контекст ипотечного кредитования в стране. В рамках инициативы Президента РФ по поддержке материнства предусматривается льгота по ипотеке для молодых семей. Покупая жильё на первичном рынке или рефинансируя ранее полученные ипотечные кредиты, молодые семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых.
Доступность ипотеки в 2017 году достигла исторического максимума. Вчера министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на заседании совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам сказал, что ипотека должна быть доступна для половины российских семей. Ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до рекордных 9,8% годовых. Для достижения показателя доступности министр считает необходимым снизить ставку до 6,2%, то есть целевая инфляция в 4% плюс 2,2%. Это почти совпадает с предложенным уровнем льготы для молодых семей. В ответ Владимир Путин сказал:
«Необходимо обеспечить дальнейший рост ипотечного кредитования и снижение процентных ставок, продолжить развитие рынка ипотечных ценных бумаг с привлечением на этот рынок средств пенсионных фондов, страховых компаний, граждан. При этом необходимо создать гарантии от появления так называемых пузырей»
Самый известный пузырь на ипотечном рынке лопнул в США в 2007 году и привел к мировому финансовому кризису в 2008 году путем обесценения ипотечных облигаций, последствия которого пока преодолены только частично. Миллионы американцев оказались на улице, а мир продолжает лихорадить от последствий долгового шока. ЦБ РФ и Президент РФ предупреждают о недопустимости такого пузыря.
Кроме шока возможного пузыря, возможная закредитованность по ипотеке может привести к спаду экономического роста. Теоретический механизм явления прост. Высокий уровень долга заставляет население нести большие расходы по его обслуживанию, что сужает текущее потребление. Невысокое потребительское потребление ограничивает продажи бизнеса и сдерживает развитие экономики.
Есть еще пара моментов, которые могут практически усложнить восстановление экономики страны. Реальные располагаемые денежные доходы (РРДД) населения падают четыре года. Бизнес видит последствия такого падения в низкой торговой активности, поэтому сокращает инвестиции. Если кредитование физических лиц растет на 10% в год, то рост кредитования юридических лиц не дотягивает и до 3%. С учетом инфляции в 2,5%, можно заявить о продолжении стагнации бизнеса.
К тому же, снижение РРДД может означать ухудшение качества заёмщиков, другими словами возможность обслуживать долг снижается. Резкое увеличение ипотеки в такой ситуации можно добиться только снижением требований к условиям выдачи кредита. Но разогрев кредитования на фоне невозможности оплачивать долги потенциально крайне опасен многочисленными банкротствами физических лиц, особенно молодёжи, как категории, которая наиболее склонна к риску переоценки своих сил. Ситуация с банкротством физлиц усугубляется крайней недоработанностью российского законодательства. Возможно, этот пробел скоро исправят.
Таким образом, ЦБ РФ требует улучшить качество оценки рисков при выдаче ипотечных кредитов. Требования к заёмщикам следует ужесточать, а не смягчать. Такую инициативу невозможно не одобрить. В противном случае, огромное количество семей ждёт финансовый крах.
