Банки заберут деньги покупателей новостроек

Запрета на долевое строительство не будет. Но застройщики не смогут получить деньги до завершения строительства. Эти деньги бесплатно достанутся банкам, которые получат двойную выгоду.

"Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) придумали, как отказаться от использования средств граждан при строительстве жилья и заменить их банковским кредитованием", - сообщают "Ведомости". Издание утверждает, что им удалось ознакомиться с планом. С 1 июля 2019 г. застройщикам запретят принимать деньги граждан за недостроенное жильё. Плату покупатели будут вносить на эскроу-счета в уполномоченных банках.

Хотя эскроу-счета ввели в Гражданский кодекс РФ относительно недавно, все так или иначе знакомы с этим понятием. Это по сути расширенная форма аккредитива, которая широко применяется с незапамятных времен. Покупатель оплачивает товар, подтверждая начало сделки, но продавец может получить деньги только после поставки товара, которая подтверждает завершение сделки. Очень распространенная форма защиты в международной торговле.

Договор эскроу-счета по международному праву делает всё то же самое, только в качестве объекта сделки может выступать не поставка товара, а что угодно, вплоть до обязательства одной из сторон послать признание в любви незнакомой женщине. Гарантом исполнения обязательства выступает эскроу-агент, который хранит средства покупателя на обособленном счете до фиксации выполнения обязательства. При аккредитиве банк не выступает гарантом сделки, он перечисляет средства по предоставлению оговоренных документов поставки.

Отличие отечественной формы договора эскроу-счета от международной практики в том, что оплатой по такому договору в России признаются только денежные средства, а за рубежом это может быть любое материальное и нематериальное имущество (патент, программное обеспечение и так далее). Эскроу-агентом в международной практике может быть адвокат, страховой агент или банк, а у нас - только банк.

Предложение Минстроя, Центробанка и АИЖК означает для строителей невозможность получить средства покупателя до сдачи построенного жилья. То есть, хотя долевое строительство не запрещается, экономический смысл привлечения денег на начальном этапе постройки теряется.

Строители не работают на свои деньги. Они берут кредит на возведение недвижимости. Долевое строительство позволяет привлекать деньги на начальном этапе проекта для быстрейшего погашения кредита, что повышает финансовую привлекательность конкретного возводимого объекта. Договор эскроу-счета сделает ускоренное погашение кредита невозможным, соответственно, себестоимость возводимого жилья повысится. Не стоит быть экспертом, чтобы понять, что суммой недополученной финансовой выгоды застройщика будут являться проценты по кредиту плюс инфляция за время увеличения возврата кредитных средств. Стоимость новостроек для покупателей возрастёт минимум на эту сумму.

Эксперты «Ведомостей» разошлись в оценке роста цен на новое жильё – от 3 до 20%. Это нормально, так как разные строительные компании в различных объёмах привлекали деньги на начальном этапе строительства, соответственно, и финансовая эффективность была разная.

План по использованию договора эскроу-счета при строительстве, согласно «Ведомостям», предполагает, что деньги смогут быть зарезервированы в 19 уполномоченных банках, проценты на эскроу-счета начисляться не будут, страховка по такому вкладу составит 10 млн рублей. План не безупречен.

Во-первых, не ясно почему покупатели захотят заморозить деньги в банке на несколько лет. Сейчас долевое строительство подразумевает существенную скидку при покупке на этапе котлована. Эта скидка исчезнет, скорее всего, она станет меньше, чем процент по депозиту в банке.

Во-вторых, непонятным остаётся обилие уполномоченных банков. Пока рынок жилья имеет предложение, которое превышает спрос, покупатели при выборе будут обращать внимание прежде всего на репутацию эскроу-агента. При прочих равных, новостройка, эскроу-агентом по которой выступает госбанк, будет привлекательнее. В конечном итоге, застройщикам будет выгоднее взять кредит у тех банков, которые выступят агентом по договорам эскроу-счёта, так как банки пойдут на снижение процента по кредиту строителю при такой схеме финансирования.

Эскроу-счёт не депозит, проценты на него не начисляются, соответственно, на первое место выходит надёжность кредитной организации и удобство заключения договора с ней. В общем, госбанки, особенно Сбербанк с его проникновением во все удалённые уголки страны, правят балом. 2-3 банка получат не менее 2/3 средств граждан размещаемых на эскроу-счетах. Конечно, страховка на 10 млн рублей позволит покупателям жилья безбоязненно размещать деньги и в других банках. Но для покупателей квартир дороже 10 млн схема неприемлема.

Выиграют введения эскроу-счетов только банки. Они в теории привлекут бесплатные средства, что является фактически бесплатным фондированием. Даже у ЦБ РФ коммерческие банки привлекают деньги под проценты, а здесь они получат их безвозмедно. По данным АИЖК, в 2016 году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья. Общая сумма составила 1,8 трлн руб. Это тот кусок денег в стране, который могут получить банки путем не конкуренции, а простого лоббирования со стороны Банка России.

Но теория однозначно будет отличаться от практики, так как интерес покупателей к эскроу-счетам будет незначителен без понимания зачем замораживать деньги на много месяцев без получения выгоды. ЦБ РФ в глупости заподозрить нельзя, поэтому остается один вариант. Регулятор рассчитывает, что банки, которые будут выступать эскроу-агентами, снизят процент по ипотеке для тех покупателей которые разместят деньги на эскроу-счетах. Это отличный бизнес-план. Банковская система в лице крупнейших банков получит выгоду "в два конца" - привлечёт бесплатное фондирование и увеличит ипотечное кредитование.

А заплатят за устойчивость банковской системы страны покупатели жилья. Строители тоже могут пострадать, так как после повышения цен спрос на новостройки уменьшится.