Реновация в Европе – такой опыт нам не нужен
Масштабная программа реновации в Европе – одна из визитных карточек Евросоюза по улучшению качества жизни и радикальному повышению энергоэффективности. Свежие аналитические данные, проще говоря экономическая статистика, разрушили идеалистическую картину до основания.
В июле 2017 года Forbes опубликовал интересную, но несколько приукрашающую суровую реальность, статью - «Микрорайон Бейлмермеер: как обновляют жилье в Европе».
Её суть сводилась к тому, что за 70 лет в Европе накоплен немалый опыт реновации старого жилья и приведения его к современному стандарту качества. В 2017 году главная европейская архитектурная награда вручена голландскому архитектурному бюро NL architects за реновацию в районе Бейлмермеер в Амстердаме.
Построенный 70-х годах, как визитная карточка голландской программы социального жилья, к XXI веку Бейлмермеер обветшал физически и стал криминальным районом. Катализатором обновления стало падение на два дома самолета компании El Al в 1992 году.
В проекте Бейлмермеер была важная черта. Его реализация заняла около 20 лет и включала всесторонние социологические и экономические исследования. В результате часть корпусов снесли и заменили малоэтажным высокоплотным жильем, чтобы уменьшить уровень преступности в районе.
Правда о поэтапной реновации
20 лет – совсем не маленький срок. Но это - не исключение. Предыдущая директива Евросоюза о реновации создала рынок поэтапной реновации, когда ремонт происходит постепенно и также постепенно растет энергоэффективность старого жилья, что находится в тренде уменьшения зависимости Европы от углеводородов.
Завтра 17 апреля в Европарламенте состоится голосование по новой директиве ЕС об энергоэффективности зданий, которая также предусматривает создание каждой страной союза долгосрочных реновационных программ до 2050 года для декарбонизации Европейской семьи. Основой таких программ будет «поэтапный глубокий ремонт» по превращению дорогих в эксплуатации зданий в чудесные строения.
Существующая политика поощряет поэтапный подход к реновации, несмотря на многочисленные неудобства для жителей. Она разочаровывает европейцев фактической невозможностью добиться результата. Возникающая раз за разом техническая "тупиковая ситуация" снижает экономическую эффективность. В настоящий момент нет ни одного доказательства, что поэтапная реновация где-нибудь достигла заявленной цели, но она доказанно ведет к заметному увеличении затрат по сравнению с одноразовой реконструкцией, пишет сегодня EURAKTIV.
Французская лаборатория по энекргоэффективному строительству провела анализ расходов на ремонт. Одновременная глубокая реконструкция здания достигается во Франции при средней стоимости ремонта в €316/м² для жилья в многоквартирном доме и €374/м² для отдельных семейных домов.
Финансируемые ЕС проекты по поэтапной реновации предусматривают проведение ремонта по цене, превышающей €1200/м².
Также лаборатория пояснила, что достижение реальной, а не выдуманной энергоэффективности можно достичь только при выполнении 6 условий:
- Реновация должна проводиться в один этап,
- Устанавливается целевой показатель абсолютного потребления энергии,
- Устанавливается сводный бюджет достижения показателя,
- Имеющиеся льготы (финансирование ЕС, налоговые кредиты, уменьшенный НДС, уменьшенный налог на имущество, Eco-займы и льготы по зарплате) объединяются,
- Компании по ремонту предоставляют единую документацию по работам по установленному бюджету, включая работы и услуги субподрядчиков,
- Затраты на обновления в такой документации представляются как целостное решение, а не как сумма затрат по каждой из мер, принимаемых отдельно.
Ничего из вышеперечисленного сейчас в Европе не делается.
Резюмируем
Важно заметить, что французские данные говорят о возможной рентабельности инвестиций при нормальном подходе выше 5%, что совершенно адекватно для крупных европейских проектов и позволяет привлечь частный капитал.
Сейчас частный капитал в программах не участвует из-за её «глубокой убыточности», компенсируемой налогоплательщиками Европы.
То есть вся многомиллиардная программа государственного субсидирования реновации в ЕС названа французами простым освоением бюджета. Миллиарды евро осели в чьих то карманах, а налогоплательщики заплатили в 3 с лишним раза больше без достижения желаемого результата.
