На рынке первичного жилья в Москве ожидается кризис перепроизводства
Экспертные мнения разделились. Одни говорят, что затоваривание неминуемо, другие утверждают, что опасения риэлторов пока на бумаге, а третьи утверждают, что оно уже наступило.
Спорить с экспертами отрасли всегда сложно. Они приводят такие детали, о которых даже грамотный специалист из смежной, не говоря уже о сторонней, отрасли ни сном ни духом не знает. К счастью для рынка недвижимости есть универсальный синтетический показатель, который игнорирует отдельные детали вроде цен на недвижимость или ставки ипотечных кредитов. Он называется доступность жилья.
В 2017 году о росте доступности жилья говорили много и регулярно. В 2016 коэффициент доступности жилья в России оценивался Минстроем РФ в 2,6 пунктов. Согласно Государственной программе "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" коэффициент соотношения среднего дохода домохозяйств к стоимости стандартного жилья в 54 кв. метра должно опуститься до 2,3 в 2025 году. В прошлом году также появились опасения о росте долгового пузыря на рынке ипотечного кредитования.
Однако вчера в исследовании компании Ромир говорилось о падении покупок недвижимости вдвое, хотя почти все остальные крупные покупки россиян показали рост. Интересные детали к дискуссии, о которых мало кто знает, добавили столичные риэлторы.
Застройщики будут торопиться с выводом новых проектов, чтобы успеть до полного вступления в силу федерального закона №218, ужесточающего требования к девелоперам при привлечении средств дольщиков, пояснил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, пишет "Коммерсант. Закон вступит в силу в июле 2018 года: с этого момента застройщики обязаны будут направлять на административные расходы не более 10% стоимости проекта и получать под каждый объект отдельное разрешение. Проще говоря, разрешенная рентабельность по таким проектам будет снижена.
Напомним, что долевое строительство находится под особым давлением. В декабре стали известны планы Банка России, Минстроя и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по введению договоров эскроу-счетов при постройке новостроек, что грозит потенциальным ростом первичного рынка жилья на 5-15%.
По предварительным оценкам "Метриум Групп", суммарный годовой объем жилья (все квартиры, которые были в продаже на начало года плюс построенные в течение года) в границах старой Москвы в 2018 году составит 4,98 млн кв. м (без учета апартаментов), в то время как в 2017 году этот показатель был на уровне 4,4 млн кв. м. Сейчас в разной стадии проектирования находятся около 140 новостроек. Из них в этом году на продажу будет выставлено 40–60%. По словам управляющего партнера компании Марии Литинецкой, на рынке больше волнения вызывает почти полное отсутствие роста спроса: в этом году ожидаемый объем поглощения составит 1,78 млн кв. м, в прошлом году было 1,7 млн кв. м.
Кстати, это новая вводная. Если Минстрой рапортует о росте доступности, Ромир говорит о падении покупок недвижимости, то Метриум Групп заявляет о стагнации рынка. Наверное, последнее мнение более точно, так как в стране в целом наблюдается застой. В любом случае, даже стагнация потребительского спроса, не говоря уже о его падении, при росте ввода жилья перед вступлением в силу Закона №218 и реализации планов Центробанка означает колоссальное затоваривание.
Однако, как отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, большинство проектов, о выходе которых говорят риэлторы, пока в бумажной стадии, что делает риски затоваривания потенциальными. Глава совета директоров НДВ Александр Хрусталев также не видит серьезных проблем в затоваривании рынка. По его словам, в этой ситуации застройщики находятся уже два года, но летом, если текущий вариант вступающих в силу поправок к закону о долевом строительстве не будет исправлен, многие компании окажутся в ступоре.
А наша редакция подытожит дискуссию по простому. Несмотря на покупку 1,8 млн кв. м жилья, в 2018 году свободный жилой фонд увеличится до 5 млн кв. м жилья в черте Старой Москвы. Предложение превышает спрос в 3 раза. Это кризис перепроизводства, и спорить об этом бессмысленно. Возникает другой вопрос. Почему цены на первичное жилье в Москве не падают соразмерно превышению предложения над спросом?
