Московское жильё сложно назвать идеалом для инвестиционных сделок
В Москве выросло количество таких сделок с жильём. В настоящее время частными инвесторами являются 12% всех покупателей вторичных квартир в Москве. Их логику SULARU проверило арифметикой и предложило альтернативу.
Падение курса рубля и снижение ставок по банковским вкладам вернули на рынок вторичного жилья Москвы «консервативных частных инвесторов», покупающих квартиры с целью сбережения средств, говорится в исследовании компании «Инком-недвижимость», сообщили «Ведомости».
В настоящее время частными инвесторами являются 12% всех покупателей вторичных квартир в Москве. В то же время за предыдущие два года с 2015 по 2017 год компанией не было зафиксировано ни одной сделки в инвестиционных и «сберегательных» целях – все покупки совершались только по необходимости. На конец августа средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $2651 за 1 кв. м, снизившись относительно конца июля на 7,9%, подсчитали эксперты компании.
«Сегодня условный обладатель нескольких миллионов рублей понимает: он может положить свои сбережения на годовой депозит и получить чуть больше 5% либо приобрести квартиру, сдать ее и иметь 5–7% прибыли в год», – сказал директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.
По данным компании, самым востребованным объектом у покупателей «сберегательного» жилья является однокомнатная квартира пониженного и среднего классов комфортности рядом с метро. При этом премиальное и элитное жилье не рассматривается под арендный бизнес, как это было в 2014 г.
Логика инвестиций в недвижимость является спорной
Экономика процесса сбережения средств в недвижимости остаётся слабо понятной в рамках падения курса рубля и стоимости квартир. С начала года российская валюта подешевела на 24%, при этом квартиры дешевеют и в долларовом эквиваленте, то есть в августе стоимость квартир просто обвалилась, так как собственник сперва потерял в долларах США 8%, а затем к этой неприятности надо добавить еще разницу между курсом на 1 августа (62,35 рублей за доллар) и на 31 августа (68,08 рублей), которая составила 5,73 рублей или чуть более 9%.
Если падение стоимости актива на 17% (8+9) за месяц можно считать сбережением, то остаётся открытым вопрос, что стоит считать «залётом». Когда SULARU недавно писала о Facebook, то обвал акций компании 26 июля на 24% редакция назвали «худшим днём» социальной сети. Так как потом многие СМИ формулировку повторили, то она кажется относительно верной. 17% и 24% в целом сопоставимы, но считать в нашем случае надо совсем по-другому.
Но сперва рассмотрим одну из возможных логику владельца квартиры. Предположим 1 августа владелец приобрёл квартиру 40 кв. м за $2881*40м = $115 240 или 7185214 рублей по курсу $62,35 на 1 августа. Так как недвижимость номинирована в долларах, то владелец считает, что открыл своеобразный валютный депозит. В конце месяца приобретение стоило $2651*40м = $106040 или 7219203 рубля, то есть «инвестор» предполагает, что оно может быть продано по цене, превышающей первоначальную в рублях, плюс он заработает ещё, предположим, 40 тыс. рублей за аренду. Итого финансовый результат в рублях за месяц составит около 75 тыс. рублей.
Это очень спорная логика. Известно, что за август месяц квартира подешевела на $230 за 1 кв. м. Можно ведь подсчитать и по-другому: $230*40м*₽68,08 - ₽40000 = ₽586336. Другими словами, в августе владелец «насберегал» убытки в размере 0,59 млн рублей, так как его сбережения в $115 240 похудели именно на эту сумму. А такие убытки могут быть покрыты только арендой почти за 15 месяцев при условии неизменности стоимости в будущем и наличия арендодателя. Но и такая логика тоже небезупречна.
Другой гранью ситуации является ликвидность. Есть старый анекдот: иностранный инвестор купил акции российской малоизвестной компании за 1000 рублей за акцию. За месяц они подорожали на 1000%, то есть стали стоить 10000 рублей за акцию. Новость инвестора очень порадовала, он с энтузиазмом просит российского брокера продать бумаги, на что получает ответ: «А кому?».
Этот анекдот рассказывают новичкам фондового рынка, когда пробуют объяснить термин «ликвидность». Если инвестор уверен, что недвижимость является ликвидной (продаваемой слёту), то один разговор. Если не уверен, то другой разговор, что более реально в условиях затоваривания жильём в Москве.
Но, по сути, речь идёт ни об инвестиционном (увеличение капитала за определенный период при приемлемом риске) ни о сберегательном (сохранение стоимости активов во владении при отсутствии значимых рисков) поведении покупателя жилья, где обычно учитывается и динамика (волатильность базового актива) квартиры, а о приобретении актива для получения роялти от его владения. Фактически здесь речь идёт о нормальном поведении рантье, которое предполагает максимизацию свободного денежного потока, причем в нашем случае потока рублёвого.
Поэтому стоимость квартиры в долларах в данном случае вообще неважна. Важен только один показатель – величина арендной платы по отношению к стоимости приобретения жилья. Сергей Шмола даже назвал нормальное рыночное значение показателя – 5-7%.
Немного об ОФЗ
Облигации федерального займа могут быть неплохой альтернативой депозитам для консервативных инвесторов. Их также можно использовать в качестве сбережений для предполагаемых миллионов рублей, которые идут в недвижимость. Конечно, речь идёт не о «специальных облигациях для физлиц», а об обычных госбумагах, которые приобретаются через брокера, сертифицированного ЦБ РФ. Заключить договор с брокером или с банком, которые оказывают такие услуги, совсем не сложно.
Например, доходность 10-летних ОФЗ в понедельник 10 сентября превысила 9,34% по сравнению с 5-7% на депозите. При этом риски по таким займам меньше по сравнению с депозитом в частном банке. С учётом некоторых малых, но приятных, бонусов от государства при вложении в ОФЗ инструмент явно годен для сбережений.
Конечно, там есть тонкости, но тонкости скорее нейтральные, а не негативные. Так, если доходность по облигациям будет снижаться в будущем, то владелец может не волноваться, так как это будет означать рост цены самой облигации. Купонный доход покрывается покупателем при приобретении облигаций, что означает отсутствие срочности, как по «срочному вкладу» в банке, если владелец ОФЗ захочет продать бумаги до срока погашения очередного купона.
Есть и приятные мелочи. По индивидуальному инвестиционному счёту, предусмотренному законодательством с 2015 года, гражданину можно приобрести ОФЗ на 400 000 рублей и получить налоговый вычет на 52 тыс. рублей ежегодно. По ОФЗ также не предусмотрена уплата налога на прибыль по разнице между процентной ставкой гособлигации и ключевой ставкой Банка России, то есть доходность уплачивается полностью в отличии от тех же депозитов или облигаций корпоративных.
Резюмируем
С точки зрения рантье необходимо иметь в виду всего лишь размер регулярных выплат. Для ОФЗ они ненамного больше, ликвидность инструмента высокая. То есть как минимум один доступный инструмент на рынке никоим образом не хуже жилья.
Но сама логика рантье кажется немного ограниченной. Её неплохо бы дополнить другими элементами, например:
- защита от валютного риска,
- обеспечения роста стоимости базового актива.
Другими словами, требуется не складывать яйца в одну корзину, а иметь диверсифицированный портфель активов, который в идеале, пожалуй, не содержит жилья, так как слишком велик риск падения её стоимости во время экономического кризиса, а мы знаем, что 2019 год обещает быть тяжёлым из-за повышения НДС и ужесточения международных санкций.